공동명의 7억 아파트, 5:5 등기인데 자금은 5억:2억 — 증여세는?
공동명의는 절세에 유리하다고 흔히 들으시는데, 등기 지분과 실제 자금 부담이 다르면 그 차액만큼 증여로 봅니다. 자금조달계획서에 어떻게 적어야 안전한지, 또 관계에 따라 세부담이 얼마나 달라지는지 한 가상 사례로 따라가 봤어요.
결혼 5년 차 A씨와 B씨 부부는 7억원짜리 아파트를 샀어요. "공동명의가 절세에 좋다더라"는 말을 듣고 등기는 5:5로 했죠. 그런데 실제로 잔금을 치를 때 A씨가 5억, B씨가 2억을 부담했어요. 등기는 5:5인데 돈은 71:29. 이 상황, 그냥 두면 안 되는 이유가 있어요.
먼저 — 등기 지분과 자금 부담은 일치해야 합니다
세법은 단순해요. "등기에 적힌 지분만큼 그 사람이 실제로 부담한 것으로 본다"는 원칙이에요. 등기는 5:5인데 자금은 71:29면, 더 많이 낸 쪽이 적게 낸 쪽에게 그 차액만큼 증여한 것으로 의제됩니다.
A씨·B씨 케이스를 계산하면:
- 등기 5:5 → 각자 부담해야 할 금액 = 3.5억씩
- 실제 부담: A씨 5억(+1.5억 초과), B씨 2억(−1.5억 부족)
- → A씨가 B씨에게 1.5억을 증여한 것으로 의제
부부 사이라 다행 — 배우자 6억 공제
배우자 간 증여는 10년 합산 6억원까지 공제돼요. A씨가 B씨에게 1.5억을 증여한 것으로 봐도 공제 한도 안이라 즉시 내야 할 증여세는 0원입니다.
다만 "세금 0원" ≠ "신고 면제"예요. 세금이 0이라도 증여세 신고를 해두면, 향후 자금출처조사가 와도 "신고된 배우자 증여"라는 깔끔한 흐름이 남습니다. 신고를 빠뜨리면 나중에 조사 시 "왜 지분과 자금이 다르냐"는 질문에 입증 부담만 커져요.
누구와 공동명의인지가 결정적
같은 5:5 등기·5억:2억 자금이라도 누구와 공동명의인지에 따라 결과가 완전히 달라져요. 증여공제 한도가 관계에 따라 60배 차이 나기 때문이에요.
| 관계 | 10년 증여공제 | 1.5억 증여 의제 시 세부담 |
|---|---|---|
| 배우자 | 6억원 | 0원 (공제 한도 안) |
| 부모 ↔ 자녀 | 5,000만원 | 약 1,000만원 |
| 형제자매·기타친족 | 1,000만원 | 약 1,800만원 |
부모-자녀 공동명의는 특히 위험해요. 공제가 5천만으로 작아서 조금만 자금 비율이 어긋나도 즉시 증여세가 발생합니다. "절세하려 공동명의 했는데 오히려 증여세가 나왔다"는 사례가 여기서 자주 나와요.
자금조달계획서엔 어떻게 적힐까
주택 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 자금조달계획서를 제출하는데, 공동명의 거래에서는 자금조달 계획서에 명의자별 자금 부담분을 구분해서 기재하는 게 원칙이에요. 즉 A씨와 B씨 각자의 지분(7억의 50% = 3.5억)에 해당하는 자금을 어떻게 마련했는지 나눠서 적습니다.
핵심은 B씨의 자금조달계획서예요. 실제 부담은 2억인데 지분이 3.5억치이니, 부족한 1.5억을 어떻게 채웠는지 명시해야 해요:
- "증여·상속" 칸에 1.5억 (배우자 A로부터) 기재 → 배우자 증여공제로 비과세지만 증여세 신고는 함께 진행
- 또는 "그 밖의 차입금" 칸에 1.5억 (배우자 A로부터 차용) 기재 → 단, 차용증·이자 송금·상환 흐름이 실제로 따라야 인정
- 기재 없이 그냥 두면 → 조사 시 증여로 추정 + 신고 누락 가산세 위험
결국 자금조달계획서에 적은 구분과 실제 자금 흐름이 일치해야 해요. 그래야 나중에 자금출처조사가 와도 막힘 없이 설명됩니다.
📄 무탈랩 리포트로 보면
공동명의 케이스를 입력하면 명의자별 자금 부담 비율과 등기 지분의 차이가 시각화되고, 차이가 크면 "공동명의 지분·자금 불일치" 위험 시그널이 떠요. 결제 전에도 예시 리포트로 어떤 모습인지 확인할 수 있어요.
예시 리포트 미리보기 →자주 보는 실수 3가지
① "절세 = 무조건 5:5"라는 오해
절세 효과는 주로 양도세·종부세 단계의 얘기예요. 취득 시점에 자금 부담이 안 맞으면 그 차액이 증여로 잡혀 오히려 손해가 날 수 있어요. 양쪽이 실제로 부담할 수 있는 금액을 먼저 보고 거기에 맞춰 지분을 정하는 순서가 안전합니다.
② 한쪽 부모님 자금이 들어왔는데 5:5 등기
예) B씨 부모님이 1.5억을 주셨는데 등기는 5:5. 이 1.5억은 자금 흐름상 B씨 지분 마련에 쓰인 게 자연스러워요. B씨의 자금조달계획서에 "증여 1.5억 (친정으로부터)"으로 명확히 적어야 깔끔해요. 무심코 A씨 자금처럼 섞어 쓰면 A씨가 B씨에게 다시 증여한 흐름으로 보일 수 있어요.
③ 등기 후 자금 비율 맞추려 추가 이체
등기가 끝난 뒤 B씨가 A씨에게 1.5억을 송금해 "정산"하려는 경우가 있는데, 세무서 입장에서는 별개의 자금 이동으로 봅니다. 이 송금 자체가 새로운 증여·차용으로 다시 분석돼서 복잡해져요. 잔금 전에 지분을 조정하거나, 처음부터 자금 비율에 맞게 등기하는 게 가장 안전합니다.
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부부·가족 공동명의의 자금 부담 비율과 등기 지분 차이를 10분 입력으로 시각화해서 보여드려요.
회계사 한마디
공동명의 자체는 좋은 도구지만, "등기 = 자금 부담"이라는 원칙을 잊으면 오히려 함정이 됩니다. 부부 사이라 6억 공제로 가려지는 경우가 많아 무심코 넘기기 쉬운데, 이때도 자금조달계획서에 정확히 기재해두는 습관이 향후 조사 때 큰 차이를 만들어요.
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자주 묻는 질문
부부 5:5 등기인데 자금은 7:3이면 무조건 증여세가 나오나요?
차액이 배우자 증여공제 6억 안이면 즉시 내야 할 세금은 0원이에요. 다만 세금이 0이라도 증여세 신고는 따로 해두는 게 안전합니다. 향후 자금출처조사가 와도 '신고된 배우자 증여'라는 명확한 흐름이 남아요.
부모-자녀 공동명의도 같은 원리인가요?
원리는 같지만 위험이 훨씬 커요. 직계존속·비속 증여공제는 10년 합산 5천만원이라, 지분과 자금 차이가 5천만만 넘어도 증여세가 발생할 수 있어요. 부모-자녀 공동명의는 자금 비율을 처음부터 정확히 맞추는 게 중요합니다.
등기 후에 자금 비율을 맞추려 송금하면 되나요?
어렵습니다. 등기가 끝난 뒤의 자금 이동은 별개의 증여·차용으로 다시 분석되기 쉬워요. 잔금 전에 지분을 조정하거나, 처음부터 자금 비율에 맞게 등기하는 게 가장 안전합니다.
공동명의면 자금조달계획서를 어떻게 쓰나요?
공동명의 거래에서는 자금조달계획서에 명의자별로 자금 부담분을 구분해 기재해야 해요. 한쪽이 자금을 더 부담했다면, 적게 부담한 쪽의 자금조달계획서에 부족분을 '증여' 또는 '그 밖의 차입금' 항목으로 명확히 적어둬야 추후 조사에서 안전합니다.
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