자금조달계획서 작성법 — 5단계로 끝내는 가이드

왜 5단계로 나눠 입력해야 하나요?

별지 제1호의3 양식은 18개 항목이 한 페이지에 빽빽하게 놓여 있어서, 처음 보면 어디서부터 채워야 할지 막막해요. 그리고 항목별로 순서대로 입력해야 빠뜨리는 항목을 줄일 수 있어요.

• 지역과 매수가가 먼저 들어가야 제출 의무를 판정할 수 있어요.
• 자기자금 5종이 들어가야 자기자금 소계가 계산되고, 소득과 비교한 본인 소득능력 초과 진단이 가능해요.
• 가족에게 빌린 돈은 관계·이자율·차용증 여부를 함께 입력해야 차용 관련 위험 신호를 함께 확인할 수 있어요.

무탈랩 작성 화면은 위 순서대로 5개 화면을 나누어, 각 화면에서 지금 막 입력한 값에 대한 즉시 피드백을 보여줘요.

자주 틀리는 4가지 패턴

① 매매가 ≠ 자금합계

가장 흔해요. 자기자금 + 차입금 합계가 매매가와 1원이라도 다르면 부동산 거래신고 시스템(RTMS)에서 신고 진행이 어려워요. 잔금 일부를 잊었거나 중도금을 다른 자금으로 충당했을 때 자주 나타나요. 무탈랩은 5단계 결과 화면에서 차액을 큰 글씨로 보여드려요.

② 가족에게 빌린 돈을 현금·기타 항목에 넣기

"어차피 받은 돈인데 굳이 차용으로 분류해야 하나" 싶어 현금·기타로 넣는 분들이 있어요. 그러면 본인 소득능력 초과 신호가 잘못 뜰 수 있어요. 가족에게 받은 돈이 차용이면 차입금으로, 증여면 증여 항목으로 정확히 분류해야 해요.

③ 증여세 신고 여부 체크박스 빈칸

증여 금액을 적었는데 신고 여부 체크박스를 비워두면 미신고 가산세 위험 신호가 발동해요. 신고했으면 반드시 체크하세요. "기억이 안 난다"면 홈택스에서 부모님 증여세 신고 이력을 확인하실 수 있어요.

④ 공동명의 비율을 안 입력

공동명의를 선택하면 매수자별 지분/자금/대출 3개 비율 칸이 활성화돼요. 무탈랩은 기본값으로 5:5:5를 넣어드리지만, 실제와 다르면 직접 수정하세요. 비율 차이가 1%포인트를 넘으면 주의 신호가 떠요.

증빙서류는 따로 챙겨야 하나요?

투기과열지구에 해당하면 자금조달계획서와 함께 증빙서류 9~15종을 첨부해야 해요. 무탈랩 결제 시 받는 증빙 체크리스트에 항목별 증빙 목록과 각 서류를 어디서 발급받는지 단계별로 정리해드려요.

• 예금잔액증명서 — 거래 은행 인터넷뱅킹
• 부채증명서 — 대출 은행 인터넷뱅킹
• 주식·채권 거래내역서 — 증권사 앱 또는 홈페이지
• 증여세 신고서 — 홈택스
• 차용증 (인감 + 금액·이자·만기 기재) — 본인 직접 작성
• 임대차 계약서 — 본인 보관본

제출 기한은 언제까지인가요?

자금조달계획서는 계약체결일로부터 30일 이내 제출이 필수예요. 기한을 넘기면 최대 500만원 과태료에 더해 거래신고필증이 발급되지 않아 소유권이전등기가 불가하므로 잔금일 일정에 차질이 생길 수 있어요. 매도인과의 분쟁 위험까지 있으니 단순 과태료보다 큰 실질 영향이 있어요.

제출 후에는 어떻게 되나요?

자금조달계획서를 부동산 거래신고 시스템(RTMS)이나 종이 양식으로 제출하면 거래신고는 보통 30일 이내에 처리돼요. 다만 신고된 자금원이 본인 소득·자산으로 설명되지 않으면 평균 6~12개월 내 자금출처조사 통지서가 발송될 가능성이 있어요. 제출 직후가 아니라 몇 달 뒤에 통보가 오는 게 일반적이라, 제출 시점에서 위험 신호를 한 번 점검해두는 게 사후 부담을 줄이는 가장 빠른 방법이에요.

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