자금조달계획서, 무탈하게 작성하는 법
시행규칙 별지 제1호의3 양식의 18개 항목, 제출 의무 기준, 자주 틀리는 패턴, 자금출처조사로 이어지는 위험 신호까지 — 회계사가 한 페이지에 정리했어요. 결제 전 10분 무탈랩 진단은 무료예요.
자금조달계획서는 어떤 서류인가요?
자금조달계획서(주택 거래신고 시 함께 제출)는 매수자가 주택 구입 자금을 어디서 어떻게 마련했는지를 국토교통부에 자진 신고하는 양식이에요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 동 시행규칙 별지 제1호의3에 양식이 명시되어 있고, 2026.2.6 개정으로 자금원 분류가 일부 세분화됐어요.
이 서류가 중요한 이유는 단순해요. 신고된 자금원이 본인 소득·자산 능력으로 설명되지 않으면, 신고 후 평균 6~12개월 내 자금출처조사 통지서가 발송될 가능성이 있어요. 그래서 자조서는 단순 행정서류가 아니라 "내 자금이 세무서 관점에서 어떻게 보이는지" 사전 점검표에 가까워요.
제출 의무는 누구에게 있나요?
2025년 10월 16일 규제지역 재지정 이후 기준이에요.
- 투기과열지구·조정대상지역: 매매가 무관 전체 거래 대상 (서울 25개 자치구 전역, 경기 일부)
- 토지거래허가구역: 매매가 무관, 사전 허가 필요
- 비규제지역: 매매가 6억원 이상이면 제출 대상
- 법인 매수: 지역·금액 무관 모든 케이스 제출 필수
- 투기과열지구 + 9억원 이상이면 증빙서류 9~15종 첨부 의무 추가
본인 케이스가 어디 해당하는지 즉시 확인하려면 10분 무탈랩 진단에서 지역·매수가·매수형태 3가지만 입력하면 돼요.
내 케이스 제출 의무 + 위험 신호 즉시 진단
지역·매수가·자금원만 입력하면 RTMS 양식 18개 항목이 자동 채워져요. 결과 화면에서 검토용 초안 PDF도 새 창으로 열어볼 수 있어요.
자금조달계획서 18개 항목 한눈에
별지 제1호의3 양식은 자기자금 5종(②~⑥) + 차입금 4 카테고리(⑧~⑪) + 소계·합계(⑫~⑭) + 지급방식·입주계획(⑮~⑱) 의 18개 항목으로 구성돼요. 무탈랩 마법사는 이 항목 순서 그대로 입력 UI를 배치했어요.
| 번호 | 자금원 | 비고 |
|---|---|---|
| ② | 금융기관 예금액 | 본인 명의 은행 예금·적금 |
| ③ | 주식·채권·가상화폐 매각대금 | 본인 명의 매각 대금 (잔고 ≠ 매각대금) |
| ④ | 증여·상속 | 직계존속 10년 합산 5천만 공제 (R4 진단) |
| ⑤ | 현금 등 그 밖의 자금 | 보유 현금, 펀드, 보험 환급금 등 |
| ⑥ | 부동산 처분대금 | 기존 주택·토지 매도 또는 전세보증금 회수 (R14) |
| ⑧ | 금융기관 대출 (주담·신용·사업자·해외·기타) | 사업자대출 주택자금 유용 시 R13 적용 |
| ⑨ | 임대보증금 (취득주택) | 취득 주택을 임대 시 |
| ⑩ | 회사지원금·사채 | 회사 대여금, 등록 대부업체 등 |
| ⑪ | 그 밖의 차입금 (가족 차용 등) | 차용증·이자·원천징수 핵심 (R1, R2, R7, R8) |
⑫ 자기자금 소계 + ⑬ 차입금 소계 = ⑭ 합계 가 매매가와 정확히 일치해야 해요. RTMS 시스템은 합계가 어긋나면 신고 진행 자체가 어려워서, 무탈랩은 R15 빨강 신호로 즉시 차액을 표시해드려요.
자조서가 자금출처조사로 이어지는 패턴 5가지
무탈랩 룰 엔진이 탐지하는 15종 위험 패턴 중, 사용자가 가장 자주 놓치는 5가지를 추렸어요. 자세한 진단은 무탈랩 진단 마법사 결과 화면에서 볼 수 있어요.
① 가족 차용 + 차용증 미작성 (R1, 빨강)
부모·자녀·형제로부터 빌린 돈을 ⑪번에 넣었지만 차용증이 없으면, 자금출처조사에서 차용으로 인정받지 못하고 증여로 추정될 가능성이 높아요. 차용증 + 정기 원리금 상환 + 이자 송금 + 원천징수 신고가 한 묶음으로 갖춰져야 해요. 부모 차용증 작성법에서 표준 7개 조항을 확인해보세요.
② 본인 소득능력 초과 자금 (R3, 빨강)
본인 명의 예금(②) + 현금·기타(⑤) 합계가 5년 누적 신고소득을 넘으면, 벌어들인 돈으로 설명되지 않는 자산으로 분류돼 추가 소명 요구가 들어올 가능성이 있어요.
③ 증여 신고 누락 (R4, 빨강)
직계존속(부모·조부모)으로부터 받은 증여는 10년 합산 5천만원까지 공제되지만, 그 이상은 증여세 신고 의무가 있어요. 신고 누락 상태로 ④번에 기재하면 무신고 가산세 + 납부지연이자가 부과될 가능성이 있어요.
④ 공동명의 지분 vs 자금 비율 불일치 (R5, 노랑)
부부 공동명의로 5:5 등기를 했는데 자금은 7:3으로 부담했다면, 차액 20%만큼 매수자 사이의 증여로 추정될 가능성이 있어요. 무탈랩은 매수자별 지분/자금/대출 3개 비율을 입력받아 즉시 진단해드려요. 공동명의 자금조달에서 자세히 다뤘어요.
⑤ 사업자대출 주택자금 유용 (R13, 빨강)
사업자대출(개인사업자·법인 운영자금)을 본인·가족 거주 주택구입자금으로 사용하는 경우 2025.10.26 국토부 점검 대상 패턴이에요. 적발 시 대출금 회수, 신규대출 제한 등 불이익 가능성이 있어요.
거짓 신고·미제출 과태료 (시행령 별표 3)
주요 위반 행위별 과태료 기준이에요.
- 거짓 신고: 정액 3,000만원
- 거래대금 증명자료 미제출 (10억 초과): 3,000만원
- 신고 지연 (3개월 초과·5억 이상): 300만원
- 실거래가 차이 50% 이상: 취득가액의 10%
단순 항목 누락·오타 등은 보완 요구로 마무리되는 경우가 많지만, 금액·자금원 자체를 다르게 신고하면 위 과태료 적용 가능성이 있어요.
왜 "무탈랩 진단"인가요? — 접근법
자조서는 한 번 제출하면 정정·취소가 어려워요. 그래서 무탈랩은 제출 전 모의 작성 + 위험 점검을 한 번에 끝내는 진단 패키지로 설계했어요. 결제 ₩29,800 한 번으로 다음 5개 모듈을 받게 돼요.
- M1 검토용 초안 PDF — 별지 제1호의3 18개 항목 자동 채움
- M2 자금출처 시각 맵 — Sankey 차트로 자금 흐름 시각화
- M3 15종 위험 진단 — R1~R15 색상 카드 + 자연어 설명
- M4 증빙 체크리스트 — 항목별 발급 채널 + 진행률
- M5 회계사 상담용 브리핑 — 30분 상담을 핵심 토론으로
모든 진단은 결정론적 코드 룰(LLM 미사용)이라 같은 입력에 같은 결과가 나와요. AI 추측이 아니에요.
자주 묻는 질문
자금조달계획서를 꼭 제출해야 하나요? 모든 매수 거래가 대상인가요?
조정대상지역·투기과열지구는 매매가와 무관하게 제출 의무가 있고, 비규제지역은 6억원 이상일 때 제출 대상이에요. 투기과열지구는 9억원 이상이면 증빙서류 첨부도 필요해요. 정확한 판정은 무탈랩 10분 무탈랩 진단에서 지역·매수가를 입력하면 즉시 확인할 수 있어요.
주민등록번호는 꼭 적어야 하나요?
RTMS·종이 양식 제출 시에는 적게 되어 있어요. 다만 무탈랩이 만들어드리는 검토용 초안 PDF에는 개인정보보호법 제24조의2 준수를 위해 주민번호 칸을 비워두고 안내문구만 넣어드려요. 본인이 직접 양식에 기재 후 제출하시면 돼요.
공동명의는 부부 5:5로 자동 계산되나요?
지분비율은 본인이 직접 입력해요. 무탈랩은 지분비율과 자금분담 비율이 다르면 차액만큼 매수자 사이의 증여로 추정될 가능성을 R5 룰로 자동 진단해드려요. 1%p 미만 차이는 반올림 오차로 간주해서 경고하지 않아요.
부모님께 빌린 돈이 있는데, 차용증이 없으면 자금조달계획서에 어떻게 적나요?
자금조달계획서 ⑪번 항목(그 밖의 차입금)에 금액을 기재해요. 다만 차용증이 없는 가족 차용은 자금출처조사에서 증여로 추정될 가능성이 높아 무탈랩은 R1 빨강 신호로 표시해드려요. 차용증·계좌이체 내역·이자 송금 흐름이 함께 갖춰져야 차용으로 인정될 가능성이 높아져요.
거짓 신고하면 어떤 과태료가 있나요?
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3에 따르면 거짓 신고는 정액 3,000만원, 거래대금 증명자료 미제출(10억 초과)은 3,000만원, 신고 지연(3개월 초과·5억 이상)은 300만원 등 구간별 과태료가 명시되어 있어요. 실거래가 차이가 50% 이상이면 취득가액의 10%까지 과태료가 부과될 수 있어요.
무탈랩은 자조서를 대신 제출해주나요?
아니에요. 무탈랩은 18개 항목을 채운 검토용 초안 PDF만 만들어드려요. RTMS·종이 양식 제출은 본인이 직접 진행하셔야 해요. 무탈랩의 결과물은 본인이 검토·수정 후 본인 책임으로 제출하는 자료예요.
사업자대출로 주택자금을 충당해도 되나요?
사업자대출을 본인·가족 거주 주택구입자금으로 사용하는 경우 2025.10.26 국토부 점검 대상 패턴에 해당할 수 있어요. 적발 시 대출금 회수, 신규대출 제한 등 불이익 가능성이 있어 무탈랩은 R13 빨강 신호로 표시하고 회계사 자문을 권장해드려요.
결제하면 무엇을 받나요?
₩29,800 1회 결제로 5개 모듈을 받아요. ① 자금조달계획서 검토용 초안 PDF (M1) ② 자금출처 시각 맵 (M2) ③ 15종 위험 진단 (M3) ④ 증빙서류 체크리스트 (M4) ⑤ 회계사 상담용 1~2p 브리핑 (M5). 추가로 도메인 챗봇 무제한 접근권이 포함돼요.
제출 전 무탈랩 진단으로 무탈하게 끝내세요
결제 후 5개 모듈 + 도메인 챗봇 무제한. 자문이 필요하면 30분 ₩88,000 또는 45분 ₩198,000 화상 상담 즉시 예약.